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전세자금 대출 만기 신청하려면 최소 한 달 전에는 해야?

2017년 08월 25일(금)
김건우 기자 kimgw@csnews.co.kr

#사례1 A씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동연기가 되는 줄 알고 만기 전날에 은행에 연락했다. 그러나 전세자금대출 만기연장 신청시 집주인의 동의가 필요한데 집주인이 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체됐다.

#사례2 B씨는 전세계약 만기시 새로운 집주인의 배우자와 전세보증금을 증액하는 갱신계약을 체결했다. 하지만 전세자금대출 만기연장 신청시 은행으로부터 집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결하면서 집주인의 위임장이 없다며 만기연장이 곤란하다고 통지 받았다.

#사례3 C씨는 전세이용기간 중 집주인이 대출을 받는다고 해 집주인이 대출을 받는 날에 잠시 전출을 했다가 다음날 다시 전입을 했다. 그러나 전세자금대출 만기연장 신청시 은행으로부터 C씨의 전입일이 대출의 근저당권 등기일보다 늦어 대항력을 상실했다며 만기연장이 안된다고 통지 받았다.

금융감독원은 전세자금대출자를 위한 '금융꿀팁'을 24일 공개했다. 전세자금대출 만기연장부터 집주인과의 법적 문제 그리고 소득공제 혜택까지 담고 있어 소비자들이 참고하는 것이 좋다.

우선 A씨의 사례를 겪지 않기 위해서는 만기연장은 시간적 여유를 두고 최소 만기 1개월 전에 신청하는 것이 좋다.

은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사시 고객의 신용상태 확인 뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급 기관의 기한연장 승인이 필요해 일반적으로 신용 및 주택담보 대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 걸리기 때문이다.

특히 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세 계약이 만기연장 되었는지를 집주인으로부터 확인을 받기 때문에 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기 연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있다는 설명이다

B씨가 겪은 피해를 당하지 않기 위해서는 전세갱신계약은 반드시 집주인과 체결해야한다.

은행은 전세자금대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 했는지 확인하고 만약 대리인과 체결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다.

따라서 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구하여 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하며 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의해야한다.

집주인의 주택담보대출 위한 전출을 요구한다면 신중히 판단해야한다. 은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정 한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있다. 예를 들어 주택담보대출 근저당권설정금액과 전세자금대출금액의 합계가 주택 가격의 80% 이내인 경우가 이에 해당된다.

따라서 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있어 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정해야한다는 설명이다.

특히 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실돼 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있어 유의해야한다.

또한 전세 보증금 증액시 최고한도는 사전에 확인해야 한다. 전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있으며 갱신 계약시 증액된 전세 보증금이 4억 원을 초과한다면 만기연장이 제한되기 때문이다.

다만 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있어 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청한다면 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해야 한다.

마지막으로 85제곱미터 이하 주택 세입자는 공제 신청을 하는 것도 놓치지 말아야 한다. 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만 원 한도내에서 소득공제 혜택을 받을 수 있는데 작년 말 기준 무주택세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고 대출하거나 국민주택규모(85제곱미터) 이하 또는 대출금이 임대인 계좌 입금한 경우가 해당되기 때문이다.

[소비자가만드는신문=김건우 기자] 

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