분양 광고 당시에는 수영장, 피트니스센터, 골프 연습장, 호텔식 컨시어지 등 고급 시설을 강조해 계약을 유도하고는 입주 후 ‘없던 일’처럼 사라지는 것. 분양 계약 구조상 소비자가 법적 책임을 묻기 어려운 구조라는 점도 문제점으로 지적되고 있다.
실제 커뮤니티 시설이 분양 흥행에 영향을 끼치면서 허위 광고를 주장하는 입주민과 시행사간 첨예한 갈등이 불거지고 있다.
지난해 충남 천안의 한 신축 아파트는 시행사인 A사가 분양 당시 실내 수영장, 스카이라운지, 통학버스 등을 강조했지만 실제로는 커뮤니티 시설이 설치되지 않고 일반 상가로 전환됐으며 버스도 운행하지 않아 허위 광고 혐의로 고발했다.
서울 강남구의 한 오피스텔도 시행사인 B사가 분양 시점에 조·석식 제공, 호텔식 컨시어지, 발렛파킹, 골프 라운지, 세탁 서비스 등 프리미엄 서비스를 약속했지만 입주 후 3년 동안 단 한 번도 제공하지 않았다. 지난 5월 입주민들은 시행사를 상대로 형사 고소에 나선 상황이다.
하지만 소비자들이 믿고 계약한 분양 광고나 브로슈어의 내용이 법적 효력을 갖기 어렵다는 점이다. 대부분의 분양 계약서에는 ‘조감도, 커뮤니티 시설, 조경 등은 실제와 다를 수 있다’는 면책성 문구가 포함돼 있어 분쟁 발생 시 시행사나 조합이 책임을 회피할수 있는 근거가 된다.
현행 공동주택관리법에서도 광고한 커뮤니티 미설치나 미제공에 대한 규정이 없어 법적 보상도 기대하기 힘든 실정이다.
아파트 분양 구조상 책임 소재가 불분명한 것도 소비자 피해를 키우는 원인이다. 일반 분양 아파트의 경우 시행사가 계약 당사자며, 시공사는 하도급 형태로 계약돼 있어 법적 책임이 없다. 반대로 재건축·재개발 사업의 경우 조합이 시행 주체로 계약상 책임은 조합에 있다.
하지만 대부분 분양 홍보는 시공사 브랜드를 앞세워 진행되기 때문에 소비자는 시공사가 책임질 것으로 오해하기도 한다. 실제로 시공사가 설계 변경에 개입했다면 일부 책임이 인정될 여지도 있지만 법적으로 명확하게 책임을 묻기는 어려운 구조다.
현재로서는 소비자 스스로 분양계약서와 광고 내용의 차이를 꼼꼼히 확인해야 한다.
‘조감도는 실제와 다를 수 있음’, ‘커뮤니티 시설은 향후 변경될 수 있음’ 등 문구는 단순 안내가 아닌 법적 면책 수단이 될 수 있기 때문이다. 또한 분양 계약서 당사자가 누구인지 확인하고, 약속된 시설이나 서비스가 계약서에 명시돼 있는지를 체크하지 않으면 입주 후 피해를 입더라도 법적으로 보호받기 어려울 수 있다.
◆ 커뮤니티 시설 광고도 계약서에 포함 필요성 제기
홍보자료와 실제 시설 간 괴리가 클 경우 허위·과장광고로 명확히 제재할 수 있는 법적 장치 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 전문가들도 분양 광고와 모델하우스에서 제시된 정보가 실제 계약의 일부로 간주돼야 한다고 입을 모은다. 또한 계약서에 해당 내용을 함께 담길 필요가 있다는 의견도 있다.
공정거래위원회는 분양 광고에 대한 모니터링을 강화하고 제도 정비를 검토 중이다.
시공사에서도 제도가 개선돼야 한다는 목소리가 공통적으로 나왔다.
이은희 인하대 소비자학과 교수는 “계약과 입주에 시차가 있는 경우에는 계약서에 더욱 구체적인 내용이 담겨야 한다. 계약서에 면책용 단순 문구가 아닌 계약사항이 집행되지 않았을 경우 책임질 벌금이나 처벌까지 포함될 수 있도록 지침이 마련돼야 한다”며 “공정거래위원회도 이러한 내용이 담긴 표준계약서 등을 마련하는 등 소비자들을 위해 관심을 가져야 한다”고 지적했다.
대형 건설사 관계자는 “아파트 프리미엄 전략으로 시공사와 시행사 양측이 감당하지 못할 정도의 커뮤니티 시설을 내세우다가 문제가 생기고 있다. 하지만 실질적으로 소비자가 법적 분쟁에서 이길 가능성이 아주 낮기 때문에 계약 전 확실한 확인이 필요하다”고 말했다.
또 다른 대형 건설사 측은 “시행사나 조합이 주체가 되는 경우에는 종종 일어나고 있다. 커뮤니티 시설을 오픈만 하고 제대로 관리하지 않거나 문을 아예 닫는 사례가 잦은 걸로 알고 있다”며 “선분양 후입주 시스템상 소비자들은 브로슈어나 광고를 믿고 돈을 지불할 수밖에 없는데 면책 문구 몇 가지로 법적 책임을 회피할 수 있다는 건 불합리하다. 제도 마련이 필요하다”고 지적했다.
중견 건설사 관계자는 “실제 정상적으로 커뮤니티 시설이 들어서더라도 입주 후 최대 1년까지는 제대로 이용하지 못하는 게 대부분이다. 문제는 이런 사례를 예로 들면서 몇 년이나 커뮤니티 시설을 개방하지 않는 것”이라며 “이 때문에 시기를 놓쳐서 법적 책임을 제때 묻지 못하는 경우도 많다”고 설명했다.
[소비자가만드는신문=이설희 기자]
